贝壳H1净利大增80%：不靠GTV扩张，靠AI提效与家装租赁

2026年8月21日，贝壳发布2026年二季度及上半年财报。H1归母净利润38.78亿元，同比大增79.8%至近三年新高；经调整净利润47.96亿元，同比增长49.2%。但核心指标总GTV约16455亿元，与去年同期基本持平。利润与规模的背离，意味着这家居住服务平台的增长引擎已从跑马圈地切换为抠效率。

最新经营动作：战略转向明确

财报电话会上，CEO彭永东将2026年的战略方向总结为追求有质量的规模增长。3月公司提出以消费者为中心的变革，定位从交易平台向社区居住服务平台延伸。CFO徐涛给出三个关键财务指标：Q2毛利率同比提升6.7个百分点至28.6%；经调整经营利润率和净利率均创三年新高；经营性现金净流入66亿元，同比转正。

这不是简单的成本削减，而是业务结构的系统性变化。贝壳正在用技术手段和服务延伸，在交易额不增长的前提下，把每一笔交易的利润率榨出来。

核心商业判断：利润从哪里来

贝壳的利润增长不再依赖交易规模的扩张，而是来自三条清晰的传导链。

其一，存量房交易效率提升。H1存量房交易额11643亿元，与去年同期基本持平；但Q2平台二手房成交单量同比增25%，店均单量增26%。这意味着在交易额不增长的情况下，每笔交易的运营成本在下降，单位人效在提升。存量房交易的贡献利润率从去年同期的约40%大幅提升至46.1%，是整体利润改善的核心驱动力。

其二，家装家居业务成为利润新引擎。H1净收入55亿元，Q2单季贡献利润率39.6%，同比提升7.5个百分点，创历史最好水平。该业务从设计到交付的链条正在跑通，收入确认从早期粗放模式转向按项目节点确认。家装业务的利润率已逼近存量房交易，这在重交付的家装行业中实属罕见。

其三，房屋租赁服务规模化。H1净收入98亿元，Q2贡献利润率15.3%，同比提升6.9个百分点。截至Q2末在管房源超79万套，同比增约34%；业主到期续约率约74%，同比提升约4个百分点。续约率的提升意味着获客成本在摊薄，规模效应开始显现。

这项商业变化最终改变了贝壳的利润结构：从依赖交易佣金规模，转向依赖运营效率和非房业务的持续收入。

AI如何传导到利润表

彭永东在电话会上明确提到，完善专业服务者、平台与AI的协同是2026年的三大重点之一。贝壳的AI应用主要集中在两个场景：一是匹配效率提升，通过算法优化买家、房源与经纪人的匹配，缩短成交周期；二是服务标准化，通过AI辅助带看、估价、合同审核等环节，降低对经纪人经验的依赖。

传导路径非常清晰：AI提升匹配效率，带来单店单量增加，Q2店均单量增长26%；固定成本包括门店租金和经纪人底薪被摊薄；最终交易贡献利润率从约40%提升至46.1%。这不是单纯的降本，而是用技术提升人效后，在不扩张门店数量的前提下增加产出。

谁受益，谁承压

受益方首先是贝壳股东。利润率改善直接反映在股价估值逻辑的变化上。从市销率估值向市盈率估值切换，意味着市场不再为规模买单，而为盈利能力买单。

承压方则是传统依赖交易佣金的纯中介模式。当贝壳用AI和标准化服务提升单店产出时，中小型中介如果不跟上技术投入，单店效率和利润率差距将进一步拉大。行业集中度可能加速提升。

对于购房者而言，贝壳以消费者为中心的变革如果落实，意味着带看质量、合同透明度和交付确定性可能改善。但这也需要观察实际用户体验数据，财报尚无法直接反映。

能否持续：隐忧与边界

贝壳利润逻辑的转换能否持续，取决于三个变量。

第一，GTV增长乏力。H1存量房交易额基本持平，新房交易额4043亿元虽称行业领先，但未披露同比增速。如果总GTV长期不增长，单靠效率提升带来的利润改善终有天花板。Q2店均单量增26%是高基数的结果还是可持续的趋势，仍需后续季度验证。

第二，家装家居的交付质量。贡献利润率39.6%看似可观，但家装行业普遍存在交付延期、质量纠纷和返工成本。55亿元收入规模下，如果交付转化率跟不上，利润率可能快速回落。该业务的收入确认规则和交付转化率未在财报中详细披露，这是需要重点跟踪的风险变量。

第三，租赁业务的续约率天花板。74%的续约率在行业内属中上水平，但距离头部长租公寓品牌仍有差距。续约率的进一步提升取决于房源品质和服务体验，这需要持续的资本投入。

写在最后

贝壳的财报给出一个清晰的信号：在房地产增量市场见顶后，居住服务平台的增长逻辑正在从规模驱动转向效率驱动。AI提效、家装和租赁是非房业务的三根支柱，但每一根都面临交付质量和可持续性的考验。对投资者而言，贝壳能否完成从交易中介到居住服务基础设施的转型，未来两到三个季度的GTV增速和家装交付数据将是关键观察指标。

参考数据来源

• 贝壳（KE Holdings Inc.）：2026年第二季度及半年度业绩公告，2026年8月21日，https://investors.ke.com
• 21经济网/金融界：《贝壳利润逻辑开始变了》，2026年8月22日，https://m.21jingji.com/article/20260822/herald/76c2fc6c2188051470b6b6e903ef0530.html
• 港交所披露易：贝壳相关公告文件（待核实具体编号）