连签22万㎡！人形机器人龙头智元在亏钱中豪掷扩产

2026年10月21日，陆家嘴集团旗下三个办公项目突然腾出超22万平方米的空间——不是互联网巨头跨界买楼，也不是外资投行入驻，而是国内人形机器人领域最炙手可热的创业公司智元。

这笔租赁总面积涵盖浦东前滩板块的“前滩源＋前滩尚”共13．6万平方米，以及中外环之间的御桥智慧谷8．8万平方米，刷新了上海办公楼历史最大单笔租赁纪录。按市场均价推算，年租金约3．5亿元人民币（不含物业费）。

与此同时，这是一家成立不足四年的企业：从2023年不到30万元的营收，到如今预计单季超过10亿元的规模。但账本的另一面同样刺眼——2023至2025年，智元累计亏损达2．8亿元。

一边是还在烧钱状态的创业公司，一边是创下上海租赁市场史上新高的22万平方米。它为什么需要这么大？它的钱够不够？

一个人形机器人公司的‘巨无霸’办公室意味着什么？

如果按照传统科技企业的逻辑，一间办公室大约对应一到两个人，22万平方米足以容纳数万人的团队。而一个成立三年的机器人公司，真的需要这么多人吗？

答案或许不在于“人头”，而在于人形机器人特殊的产业形态。

据科创板日报报道，智元的租赁规划被拆分为两段：前滩源和前滩尚占地13．6万平方米，承担总部办公和产品对外展示职能；御桥智慧谷则专用于研发测试和中试生产——这部分恰恰是人形机器人区别于纯软件企业的重资产环节。

人形机器人的研发并非只有算法代码。伺服电机、减速器、传感器、控制器……每一项都需要反复迭代和实机验证。御桥智慧谷8．8万平方米的面积，占到整个园区总建筑面积的四成以上，说明智元把相当一部分产能前置到了上海本地的中试环节。

这种“研发—测试—中试”一体式的空间需求，与智能手机厂商完全不同。华为、小米在上海的总部加起来也不过十几万平方米级别，而一家刚刚跑出商业化雏形的机器人公司却一下子吃下了22万平米——这背后折射的不是单纯的扩张野心，而是人形机器人从实验室走向工厂的真实进度。

从30万元到单季10亿，速度有多猛？

让我们看看智元的时间线。

2023年2月，智元正式注册成立。当时的营业收入是令人难以置信的30万元。仅仅一年后，2024年8月启动规模化量产，营收跃升至数千万元级别。2025年底实现5000台交付量。进入2026年后，速度进一步加快：3月第1万台下线，6月出货量达到1．5万台，到9月已完成第二万台整机交付。

更值得关注的是财务数据的变化轨迹：2025年全年营收突破10．5亿元；2026年第一季度单季收入已经超过10亿元——这意味着一季度已经追平甚至可能超过了上一整年的总收入。

Counterpoint Research数据显示，2026年上半年智元人形机器人出货量9700台，全球排名第一，市场份额超过43％。换句话说，在全球范围内每卖出两台人形机器人，就有一台来自智元。

这不是一个仍在PPT阶段的创业故事，而是一个已经完成从0到1、正在跑通1到N的硬科技赛道领跑者。

当然，快速增长也伴随着亏损。截至2025年，智元累计亏损2．8亿元。但这笔亏损对于当前体量而言并不惊人——以2026年Q1超过10亿元的收入推算，亏损率在营收中的占比已经快速收窄，且亏损额主要来自前期研发投入而非日常经营性消耗。

对于一个处于产业化爆发前夜的硬科技企业来说，阶段性亏损是常态而非例外。真正的问题是：支撑这次22万平方米豪掷的资金从何而来？

空置率24％的时代，TMT是最后的接盘侠？

如果把镜头拉远到整个上海写字楼市场，你会发现另一个反常现象。

2026年第三季度，上海甲级写字楼空置率达到24．4％，接近四分之一存量空间闲置。在这个环境下，几乎所有非刚需行业的租户都在缩减面积或推迟扩张计划。

但TMT（科技、媒体、通信）行业是唯一的异数——其租赁成交占比高达32．7％，在所有行业中位列第一。

除了智元外，今年8月游戏公司鹰角网络也以约9万平方米的规模刷新过一次上海租赁纪录。两家截然不同的互联网公司先后大手笔租用超大面积办公空间，传递出一个明确信号：资本仍然密集涌入硬科技赛道，即便整个市场趋于收缩，头部企业依然在加杠杆扩张。

上海的高空置率既是现状也是机遇。对地产方来说，能签下这样的租户等于锁定了多年稳定现金流；对企业本身而言，在市场低迷期锁定大面积低价物业反而可能是战略窗口。智元选择此时一次性签下22万平方米、覆盖三大项目的长期租约，本质上是在用今天的确定性去对冲明天的不确定性。

接下来该关注什么？

这笔交易本身只是一个起点。真正值得追踪的信号有三组：

第一，智元的融资节奏。目前公开信息尚未披露具体投资方名单与轮次金额，但从其扩张规模和当前营收速度来看，下一轮融资极有可能在年内或明年初启动。资本市场是否愿意继续为这家“边亏边赚”的公司买单，将成为判断人形机器人赛道温度的关键标尺。

第二，御桥智慧谷的实际产出效率。8．8万平方米的研发测试场地投入使用后，能否持续稳定地向市场输出可规模复制的产品型号？量产良率和成本下降曲线将决定智元能否从“技术领先”走向“利润领先”。

第三，上海写字楼市场的结构性变化。当空置率逼近25％时，TMT行业的承租力究竟能走多远？若后续没有更多同类大型租赁落地，此次智元和鹰角的案例可能只是孤立的少数派狂欢，而非行业趋势的确认。

人形机器人这条赛道，从来不是靠PPT就能跑通的。智元今天签下22万平方米的办公室，既是对其自身产业化能力的信任票，也是给整个行业打下的又一颗强心针。

至于这场豪赌最终会赢还是输，我们还需要再看几个季度的财报和产线数据。