微博三部门新规：期房未封顶不许卖，购房款锁到能交房
8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》（建房规〔2026〕3号，下称《通知》），自发布之日起施行。文件里最硬的一条是：商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。此前法定门槛并不以“封顶”为条件，《城市房地产管理法》长期规定的预售条件是投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并确定施工进度和竣工交付日期——按这一口径，一栋楼盖到几层、资金投到四分之一，就具备申领预售许可的资格；现在标准从“投了多少钱”换成了“楼盖到什么程度”。
真正改变交易安全的，还不止这一条。《通知》要求，购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入资金监管账户，账户开在项目的主办银行，直到“项目竣工验收、水电气热等配套设施具备交付条件”之后才能解除监管。换句话说，钱交得早不要紧，但房企动不了这笔钱，要等到房子真正能交付为止。
被忽略的那条配套：按揭可能等房子盖完才放款
同一天，中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》。据财联社、第一财经报道，这份信贷文件明确：所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放；实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放。个人住房贷款通过受托支付方式，预售项目直接划入项目预售资金监管账户。
如果这一条按字面执行，影响比“封顶”更大。过去房企拿到预售证、购房者交完首付，银行按揭随即放款进入项目回款，预售的实质功能是“提前把未来两年的房子卖掉换成现金”。按揭放款节点一旦被推迟到竣工备案，房企在预售阶段能收到的就只有首付，剩余房款要等到房子盖完。这不是把预售收紧一点，而是把“预售即回款”这条现金流主轴抽掉了一半。
《通知》同时为现房销售设计了定金制：项目取得施工许可证后，房企可与购房人签订定金合同，依法收取少量定金，定金同样进主办银行的监管账户，房屋具备交付条件后才解除监管。房企违约不能按期交房，购房人有权解除合同，房企依法返还定金并承担违约责任。买房人的资金从“一次全交、任人支取”，变成“分环节锁定、按交付解锁”。
一家银行管一个项目，拆的是“三高”的资金腾挪
官方答记者问把改革对象说得很直白：过去形成的“预售为主、快速周转”的销售制度已不适应新发展阶段，要改变“高负债、高杠杆、高周转”的粗放扩张模式，并近日恒大地产的破产清算及许家印案公开宣判作为“三高”模式弊端暴露例证。
配套动作是把资金闭环建起来。《通知》规定房地产项目实行主办银行制，一个项目确定一家主办银行，由它单独或牵头组建银团提供开发贷款；项目开发实行公司制。第一财经援引业内权威专家称，预售制下商品住房项目开始预售后，项目公司使用购房人首付款、个人住房贷款等预售资金置换开发贷款的情况较为普遍，开发贷款实际使用周期偏短、资金封闭管理难以落实。
新规则是：除按规定监管的预售资金、定金外，开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金，均进入项目公司在主办银行开立的资金账户；开发贷款期限与项目建设、销售周期匹配，覆盖开工到竣工备案全过程，预售项目最长5年、现房销售项目最长7年，首次还本原则上安排在项目竣工备案后。主办银行和资金账户在开发贷款结清前原则上不得变更。
期限变长了，杠杆却不再自由。房企过去靠集团主体信用在多个项目之间调资金、以新预售款还旧开发贷，如今一个项目一个公司一家银行，资金进出都在同一条通道里被看住。这与证监会《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》的方向一致——该文件提出推动房地产开发企业融资“从依赖主体信用向基于项目情况转变”。《通知》还要求以土地使用权抵押申请开发贷款的，应以分户土地使用权集合设定抵押，相关办法另行制定；购地端则明确房企须用自有资金购地，可按规定分期缴纳土地出让价款。
新老划段：冲击被有意推到未来的项目上
《通知》在政策规定上不搞“一刀切”。施行之日前已取得建设工程规划许可证的项目，实行预售的，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行；施行之日起，新出让土地的项目和已出让但未取得规划许可证的项目，优先选择现房销售；已取得规划许可证的项目，鼓励实行现房销售。官方把这概括为“老项目老办法、新项目新办法”。
这意味着眼下在售、在建的盘子不受直接冲击，规则改变落在未来新出让土地的项目上，实际影响体现在1—3年后入市的新房源。市场也并非从零切换：央视新闻援引的数据显示，全国新建商品住房现房销售比例已从2022年的13.9%提高到2025年的32.4%。先立后破的“立”，已有约三分之一的基础。
对房企的分化效应不难推演。现房销售要求企业用自有资金和开发贷款撑完整个建设周期，回款被推到交付之后，能承受的只有资金成本低、不依赖滚动开发的央国企和稳健民企；依赖高周转放大规模的玩家要么转现房、要么失去新货源，行业项目主体数量趋于收缩。价格层面也可能出现分化：现房“所见即所得”、即买即办证，具备确定性和溢价空间；期房则需要以价格折让补偿交付等待与风险。值得注意的是，官方答记者问给出一个背景判断——二手房交易总量已全面超过新房。新房改为“盖完再卖”，等于把新房拉到与二手房同一维度竞争，只能靠“好房子”的品质取胜，而不是靠更早收款的速度取胜。
接下来该盯什么
《通知》明确各市县要制定实施细则，几个关键参数留给地方：封顶的具体认定标准、“少量定金”的金额上限、现房销售备案与监管额度、土地出让中现房销售信息的公开方式。有四件事值得持续观察：一是重点城市细则出台的时间与松紧；二是“预售项目按揭在竣工备案后发放”是否有明确执行口径和例外安排；三是分户土地使用权集合抵押的配套办法何时落地，这决定主办银行制能否真正替代集团信用；四是现房销售占比与各地新出让土地的现房要求比例，以及存量在建项目自愿转现售的数量。购房者端还有一项实感指标：交房即交证能否兑现——《通知》要求现房销售前一般应办理房屋首次登记，交付时同步取得不动产权证书。
预售制不会一天消失，但它作为行业默认回款方式的地位，从这一天开始被改写了。
参考数据来源
- 住房城乡建设部 自然资源部 金融监管总局·《关于完善商品住房销售制度的通知》（建房规〔2026〕3号）文件库原文 · 2026-08-28 · https://www.mohurd.gov.cn/gongkai/zc/wjk/art/2026/art_45644612a7064289bdc0d5b1427a25d8.html
- 住房城乡建设部官网（转自新华社）·《三部门联合印发〈关于完善商品住房销售制度的通知〉》 · 2026-08-28 · https://www.mohurd.gov.cn/xinwen/gzdt/art/2026/art_4d9d2c87d52b4655b831f68c37730b39.html
- 住房城乡建设部官网（转自新华社）·《三部门就〈关于完善商品住房销售制度的通知〉答记者问》 · 2026-08-28 · https://www.mohurd.gov.cn/xinwen/gzdt/art/2026/art_1fbaaf4f0cba4cf5a5213bb8501bf7f9.html
- 澎湃新闻（新华社稿）·《〈关于完善商品住房销售制度的通知〉保护购房人合法权益体现在哪些方面？官方答问》 · 2026-08-28 · https://www.thepaper.cn/newsDetail_forward_33967973
- 中国证券监督管理委员会·《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》原文 · 官网发布日期2026-08-28（文件落款2025-12-27） · http://www.csrc.gov.cn/csrc/c100028/c7655027/content.shtml
- 财联社·《两部门：预售房地产项目贷款期限最长5年 现房销售项目贷款期限最长7年》 · 2026-08-28 · https://www.cls.cn/detail/2468039
- 第一财经·《配合商品住房销售制度改革，房地产开发贷期限延长至5-7年》 · 2026-08-28 · https://www.yicai.com/news/103339035.html
- 第一财经·《适配现房销售改革，房地产信贷迎来制度性重塑》 · 2026-08-28 · https://www.yicai.com/news/103339122.html
- 澎湃新闻（转载央视新闻）·《商品房现房销售制度改革再进一步，专家解读》 · 2026-08-28 · https://www.thepaper.cn/newsDetail_forward_33967875
- 华尔街见闻·三部门《通知》全文转载 · 2026-08-28 · https://wallstreetcn.com/articles/3780556
