【BT财报瞬析】央行与金融监管总局：房贷最长可贷40年，拿房后再还房贷

2026年8月28日晚，中国人民银行与国家金融监督管理总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》。据央行官网发布的有关部门负责人答记者问，这份文件被定位为商品住房销售制度改革的配套制度，与个人住房贷款、商品住房开发贷款、商业地产贷款等具体管理办法共同构成新模式下的房地产信贷制度体系。

先看最容易被误读的一点：这份文件没有公布新的最低首付比例，也没有给出新的房贷利率数值。它改的是更底层的东西——房贷能贷多久、什么时候放款、钱在谁的账户里转。按媒体转载的文件全文，该意见文号为银发〔2026〕171号，共7章36条，自印发之日起施行，施行前已签订房地产贷款合同的按原合同执行。

真正与购房者直接相关的两条变化是：个人住房贷款最长期限由过去的30年延长至40年，具体期限由购房人与商业银行协商确定；预售商品房项目的个人住房贷款，发放时点由此前的主体结构封顶调整为项目竣工备案。央行在答记者问中的表述是，要确保购房人能拿房、再还贷。

一、三条落在具体合同上的变化

期限从30年拉到40年，是把月供的分母做大了。同样一笔贷款，拉长还款期意味着每月还款额下降、可贷总额上升，但总利息支出增加。文件把决定权交给购房人与商业银行协商，也就是不再由行政统一划线，定价与期限判断部分回到银行风险自主管理端。

放款时点与竣工备案绑定，是更硬的一条。过去的规则下，房子主体结构封顶后银行就要把按揭款放出去，钱进入预售资金监管账户，而房子还有一年多工期。现在改为项目竣工备案后发放：现房销售项目个人房贷在销售备案后发放，预售项目严格在项目竣工备案后发放，并采用受托支付——现房销售付至项目公司在主办银行开立的资金账户，预售付至项目预售资金监管账户。这意味着楼没交、月供已开始这一长期困扰购房人的情形，在制度上被切断。

存量房贷也被写进来了。文件第二十六条明确，对于存量个人住房贷款借款人阶段性失去收入来源导致还款困难的，银行业金融机构可以按市场化、法治化原则与借款人自主协商，灵活采取合理延后还款时间、贷款展期、延迟还本等方式调整还款计划。同日印发的《个人住房贷款管理办法（试行）》进一步给出边界：展期累计不超过原贷款期限的一半，原期限与展期合计不超过40年。此外，当借款人执行的利率与全国新发放个人住房贷款利率偏离达到一定幅度时，可与银行协商变更利率，或发放新的浮动利率贷款置换存量贷款，加点幅度不得低于所在城市个人住房贷款利率加点下限（如有），置换金额不得高于原剩余本金。二手房交易中还引入了带押过户等便利性安排。

这里需要注意一个过渡边界：文件规定施行前已签订的贷款合同按原合同执行，因此竣工备案后放款、还款困难协商调整对不同人群的实际适用节奏，要等商业银行的落地细则才能确定。

二、房企端：一个项目只认一家主办银行

房企这边，核心变化是从集团信用切到项目信用。

文件确立主办银行制：单个房地产项目对应一家主办银行，由其单独发放或牵头组建银团发放开发贷款。期限按销售方式分档——据文件全文，预售项目开发贷原则上不超过3年、最长不超过5年；现房销售项目原则上不超过5年、最长不超过7年；商业地产项目开发原则上不超过7年。首次还本日期原则上应在项目竣工备案之后，双方协商一致可提前还本。

这一条的分量在时间轴上：还本起点被推到竣工备案之后，开发商在建设期不再被银行催收本金，融资周期与项目建设、销售周期终于对齐。

代价是资金完全透明。项目预售资金监管账户和定金账户须按规定在主办银行开立；项目存续期间，开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等全部纳入主办银行资金账户管理；项目公司对外负债、投资等重大事项应事先告知主办银行。项目结清前，主办银行与相关账户原则上不得变更。文件同时重申，不得发放用于缴交土地出让价款及相关税费的贷款。

此前作为临时机制运行的城市房地产融资协调机制白名单，这次被写进了常态制度。《商品住房开发贷款管理办法（试行）》明确，依该办法发放贷款的商品住房开发项目，均纳入白名单项目管理，并及时向城市房地产融资协调机制报送相关信息，对不同所有制项目一视同仁。

三、为什么首付和利率反而没动

这是本轮政策最值得读的一层。

文件专门设置了房地产金融宏观审慎管理章节。全国个人住房贷款、商业用房购房贷款的最低首付比例政策，由中国人民银行会同金融监管总局确定；房地产贷款集中度同样由两部门对银行业金融机构实施管理；个人住房贷款利率政策由中国人民银行另行规定。央行还将会同相关部门，根据市场形势、金融机构风险情况和系统性金融风险状况，建立房地产金融逆周期调节机制。

换句话说，首付、利率、集中度这些参数被收拢到中央层面的工具箱里，按周期状态调节；地方一城一策式的行政刺激，与银行层面的规则执行，被分离开来。文件另一端则把规则定死：贷款品种、期限档次、发放时点、支付路径、封闭管理、主办银行责任。同日，金融监管总局还印发了商品住房开发贷款、个人住房贷款、商业地产贷款、城市更新项目贷款、信托公司开展房地产领域信托业务等五个管理办法（均为试行），证监会亦发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，支持上市房企再融资——信贷、股权、债券三条融资通道在同一天补齐。

按媒体转载全文，本轮共废止9份2003年至2016年间发布的旧文件，1998年版《个人住房贷款管理办法》也随新办法退出。这不是一次加码刺激，而是把存在二十多年的房地产信贷规则底座整体换了一遍。

四、接下来该盯什么

第一，央行是否以及何时另行公布新的首付比例与房贷利率政策。文件留下了这个口子，但没给时间，这决定了改规则之后是否还会调参数。第二，房地产贷款集中度考核指标是否随之调整，它直接影响银行往房地产链条放贷的额度上限。第三，商业银行的实施细则与存量合同过渡安排，尤其是已签预售合同但尚未放款的购房者如何适用新规。第四，看竣工备案后放款对房企回款节奏的实际压力——建设期不再依赖按揭回款，会倒逼企业更依赖自有资金与开发贷，项目之间的分化可能进一步放大。

对普通购房人而言，这轮变化不是买房变便宜了，而是交房风险和月供压力的分配方式被重写了：贷款可以拖得更长，钱却要在房子真正交付后才开始动。

参考数据来源

• 中国人民银行 · 《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》发布信息 · 2026年8月28日 · https://www.pbc.gov.cn
• 中国人民银行有关部门负责人 · 就《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》答记者问（21财经转载） · 2026年8月28日 · https://m.21jingji.com/article/20260828/herald/c720615fbd3f71b32b55c7aba999ebd5.html
• 财联社电报 · 两部门联合印发《意见》 · 2026年8月28日 · https://www.cls.cn/detail/2468029
• 财联社电报 · 央行就《意见》答记者问 · 2026年8月28日 · https://www.cls.cn/detail/2468034
• 华尔街见闻 · 央行、金融监管总局发布房地产信贷管理新规（含文件全文转载） · 2026年8月28日 · https://wallstreetcn.com/articles/3780570
• 国家金融监督管理总局有关司局负责人 · 就房地产相关融资管理办法答记者问（财联社转载） · 2026年8月28日 · https://www.cls.cn/detail/2468059
• 澎湃新闻（央视新闻） · 改革完善房地产融资制度，国家金融监督管理总局印发五个管理办法 · 2026年8月28日 · https://www.thepaper.cn/newsDetail_forward_33968483
• 澎湃新闻 · 两部门发文改革完善房地产信贷管理 · 2026年8月28日 · https://www.thepaper.cn/newsDetail_forward_33968286
• 财联社 · 证监会支持上市房企再融资 资本市场支持构建房地产发展新模式 · 2026年8月28日 · https://www.cls.cn/detail/2468036