三部门推现房销售：房企回款从最快6个月拉长到两年半以上

8月28日下午17时15分，住房城乡建设部官网公开了一份编号为“建房规〔2026〕3号”的文件——《住房城乡建设部 自然资源部 金融监管总局关于完善商品住房销售制度的通知》。落款三家部委，最后一句是“本通知自发布之日起施行”，没留出缓冲期。

文件里有两条硬变化。其一，想继续卖期房，门槛抬高：商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶；购房人的首付款、个人住房贷款等购房资金必须全部存入监管账户，直到项目竣工验收、水电气热等配套具备交付条件，才能解除监管。其二，方向变了：自发布之日起，新出让土地的商品住房项目，以及已出让但尚未取得建设工程规划许可证的项目，优先选择现房销售，实现“所见即所得”。

同一天，中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》，把开发贷款期限设定为预售项目最长5年、现房销售项目最长7年，个人住房贷款期限上限从30年延长到40年。销售端和资金端同一天改规则，这是运行多年的“预售为主、快速周转”模式少见的系统性重写。

这不是取消预售，而是新老划断

容易被误读的地方在这里：《通知》没取消预售制。

文件明确，施行之日前已经取得建设工程规划许可证的商品住房项目，实行预售的，预售条件和预售资金监管等仍按原有政策执行；对这类存量项目，现房销售只是“鼓励”。真正被新规则覆盖的是未来的新增供给——新出让土地，以及已出让但还没办下规划许可证的地块。而且用词是“优先选择现房销售”，不是“必须”，各市县还要另行制定实施细则。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对央视新闻表示，转型不是一刀切：新项目才采取现房销售，老项目继续预售。浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬则提醒，现房销售以竣工验收备案、水电气热具备交付条件作为统一标尺，目的是防范“伪现房”。

换句话说，未来几年市场上会是预售与现售双轨并存，切换速度取决于地方把“优先”写成引导性条款，还是写成拿地前置条件。

房企的时钟被拨慢，钱从哪来是生死题

对开发企业来说，最实质的冲击是回款周期。上海易居房地产研究院常务副院长崔霁对第一财经表示，预售模式下房企最快能实现“拿地6个月回款”，靠前期回款滚动拿地、扩张规模；而现房销售模式下，从拿地到竣工再到开售，回款周期延长至2.5—3年乃至更长，部分中小房企的资金缺口会进一步扩大。

制度设计显然预判了这个缺口，把期限和通道挪到了银行端。第一财经援引上述《意见》称，开发贷款期限由原来的3年延长至5—7年，须覆盖项目开工到竣工备案的全过程，且首次还本日期原则上安排在项目竣工备案之后——即项目要先建完、再开始还本金。同时建立主办银行制，一个项目对应一家银行，由它单独或牵头组建银团放贷，项目自有资金、开发贷、现房销售回款等全部纳入该行账户封闭管理。

最容易被忽略、却可能是现房销售能否落地的关键，是“定金制”：实行现房销售的项目，在取得施工许可证后，房企就可以与购房人签订定金合同，依法收取少量定金，定金同样进监管账户，房屋具备交付条件后解除监管。这等于把“提前收款”从预收全部房款降级为预收一笔受监管的定金，既让房企提前锁定客户和部分现金流，又让这笔钱不在房企手里。普睿数智认为，这一设计解决了部分现房销售中资金流转的问题。

土地端也配套松动：房企须用自有资金购地，但可按国家规定分期缴纳土地出让价款，土地出让方案还可以带规划方案出让。中指研究院认为，预售门槛提升或现房销售可能使销售回款节点后移，企业需加强资金统筹。

买房人省下的是时间，不一定是利息

有两件事对普通家庭的现金流影响更直接。

一是房贷不再“房子没交付就开始还”。《意见》要求，所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款在销售备案后发放；实行预售的，严格在项目竣工备案后发放，确保购房人“能拿房、再还贷”。金融监管总局有关司局负责人答记者问时明确，预售商品房个人住房贷款发放时点从主体结构封顶调整到竣工备案。对买了期房的家庭来说，这意味着在等待交付的两三年里，不必同时承担房租和月供。

二是贷款期限拉长。个人住房贷款期限上限从30年延长至40年，由购房人与商业银行协商确定，贷款金额不得超过拟购买住房的评估价值。中原地产首席分析师张大伟称，这刷新了国内个人住房贷款年限纪录。严跃进认为，这会与低首付、低利率一起形成“三低”格局，支撑住房消费释放。但一位研究机构高管提醒，贷款期限越长，累计支付利息通常也越多，月供下降不等于购房总成本下降。

三是兜底条款写进了部委文件：房企违约不能按期交房的，购房人有权按合同约定解除购房合同或定金合同，房企须退还购房资金、依法返还定金并承担违约责任。项目一旦烂尾或延期，购房人的退出路径被明确写进合同要求。

为什么是现在

三部门在答记者问中给出三层背景：市场进入存量时代，二手房交易总量已全面超过新房；住房价值量大，“先交钱后收房”容易出现延期交付；有的房企长期采取“高负债、高杠杆、高周转”的粗放扩张模式，答记者问直接提及恒大地产破产清算及许家印案公开宣判，作为“三高”模式弊端暴露的证明。

时机上还有一层：按第一财经转述的答记者问口径，保交付推进5年多以来，各地项目停工现象明显减少，房价筑底迹象更清晰，部分一线城市已出现企稳信号。市场自身的结构也在移动——央视新闻报道援引数据，全国新建商品住房现房销售比例已从2022年的13.9%提高到2025年的32.4%，李宇嘉称2020年该比例还只有10.2%。8月28日广州出让的南沙万顷沙地块，被第一财经称为广州首宗落实现房销售承诺制的宅地，要求竞得企业完成建设并取得现售备案证明后才能网签卖房。

房价会不会因此涨起来

供应节奏放缓，是目前受访机构的共识判断。58安居客研究院院长张波认为，现房导向下开发周期拉长，短期内部分城市新增商品房供应节奏可能阶段性放缓。浙商证券分析师杨凡认为，通过现房销售拉长供给周期、调节新房供应节奏，有助于缓解供需矛盾，对稳定整体房价体系具有积极意义。

需要说明的是，这些关于价格的判断目前都是定性分析，没有公开的量化测算结果。某全国性房企内部人士“主动缩减新房供应有利于房价企稳”的表态，来自利益相关方的立场；40年房贷降低月供则可能从需求端对冲供应收缩。两股力量谁更强，短期难以给出结论。真正偏确定的变化在竞争格局上：张波认为中长期行业会告别规模高周转，转向产品力与交付能力，房企分化加剧；普睿数智广佛区域首席分析师肖文晓则提醒，一些三四线城市随着卖地和开发减少，已逐渐转入现房销售占主导，反而拥有推行的时间窗口。

接下来值得盯住的有三个指标：重点城市实施细则会把“优先现房销售”写成倡导条款还是土地出让前置条件；四季度起新出让土地中要求现房销售的地块占比与房企实际拿地意愿；以及已取证存量项目转现房的比例。崔霁所说的中小房企资金缺口扩大，会不会率先反映为土地流拍和项目并购，是最直观的观测窗口。

参考数据来源

• 住房城乡建设部 · 《关于完善商品住房销售制度的通知》（建房规〔2026〕3号）· 2026-08-28 · https://www.mohurd.gov.cn/gongkai/zc/wjk/art/2026/art_45644612a7064289bdc0d5b1427a25d8.html
• 每日经济新闻（新华社稿）· 三部门联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》· 2026-08-28 · https://www.nbd.com.cn/articles/2026-08-28/4563806.html
• 财联社 · 两部门：预售项目贷款期限最长5年 现房销售项目最长7年 · 2026-08-28 · https://www.cls.cn/detail/2468039
• 财联社 · 金融监管总局：预售商品房个人住房贷款发放时点调整到竣工备案 · 2026-08-28 · https://www.cls.cn/detail/2468061
• 财联社 · 现房销售加速推进、房贷期限延长至40年，房地产市场将迎来哪些变化？ · 2026-08-28 · https://www.cls.cn/detail/2468212
• 第一财经 · 适配现房销售改革，房地产信贷迎来制度性重塑 · 2026-08-28 · https://www.yicai.com/news/103339122.html
• 第一财经 · 现房销售时代加速到来，一场房地产行业大变局正在发生 · 2026-08-28 · https://www.yicai.com/news/103339470.html
• 澎湃新闻（央视新闻）· 商品房现房销售制度改革再进一步，专家解读 · 2026-08-28 · https://www.thepaper.cn/newsDetail_forward_33967875
• 每日经济新闻 · 推行现房销售，实现“所见即所得” · 2026-08-28 · https://www.nbd.com.cn/articles/2026-08-28/4564155.html