保利38亿夺下琶洲地块，广州土拍溢价26．5％

广州成为继北京、上海之后，第三个落地商品住房销售制度改革细则的一线城市。9月30日，《广州市住房和城乡建设局 广州市规划和自然资源局 国家金融监督管理总局广东监管局关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》正式印发。同日，海珠琶洲南区核心地块迎来新政后的首次出让——保利发展历经41轮竞价，以38．17亿元摘地，溢价率26．5％，楼面地价达55，385元／平方米。

这一结果传递出一个清晰信号：政策收紧的同时，土地市场并未降温，反而为核心资产注入了更强的吸引力。

封顶预售与现房销售的“广东方案”

这次出台的细则文号为“穗建房产〔2026〕599号”，对标京沪框架，但在地域化适配上做了不少调整。

上海易居房地产研究院副院长严跃进向媒体指出，广州细则的总体框架与京沪一致，核心都在于封顶预售、优先现房销售和资金闭环监管三大方向。但在具体执行参数上存在差异。例如，现房销售定金比例方面，广州设定为“不得高于房屋总价5％”，高于北京的1％和上海的3％。

不过严跃进强调，这种差异不宜过度解读——无论各城设多少，实际收取的定金比例都不高。更重要的是，新规要确立一种更平等的现房交易关系：购房者在交付前承担的资金风险被有效压缩。过去几年，多地楼盘交付延期甚至烂尾的事件让消费者信心受挫，而现房销售模式让买房人能看到真实的房屋品质和社区环境后再付款，从源头上降低了维权成本。

对房企而言，虽然周期拉长增加了资金占用成本，但新政配套了主办银行制度和项目信用融资路径，缓解了部分压力。尤其是“分户国有建设用地使用权设定抵押”的探索，相当于允许开发者用单个地块作为抵押物获取贷款，而不必动用集团整体信用额度，这对负债率偏高的民企尤为重要。同时，土地出让价款分期缴纳免息的政策，也直接减轻了拿地的前期现金流压力。

41轮竞价背后的博弈逻辑

38．17亿元的成交金额背后，是一场四家企业之间的激烈博弈。

该地块代码HZ0305401－CZTB，容积率仅2．2，设置了南北向公共开放景观廊道，距地铁11号线和12号线交汇的赤沙站直线距离约700米。周边新滘东路、科韵南路等城市主干路构成骨干路网，可便捷联系琶洲核心区、金融城和珠江新城等重点片区。

更关键的是区位——地块位于琶岛南延区域，紧邻琶洲互联网创新集聚区和广交会展馆。目前已有约43．7万平方米产业空间启动建设，聚焦会展新业态、数字贸易和互联网创新产业。这意味着未来几年内，大批高素质产业人口将在此安家落户，形成真实的居住需求。对于开发商而言，这块地的“可售楼面地价”约为57，061元／平方米。在广州当前一二手住宅价格体系下，这个成本并不构成压力。尤其是如果项目定位偏改善型或豪宅级别，周边同类产品的售价早已突破10万／平线，利润空间仍有保障。

吸引了保利发展、越秀地产、珠实地产、广州城投四家企业参与竞拍。其中保利发展和越秀都是深耕广州多年的头部房企，珠实地产和广州城投则是市属国企平台。四方势力同台竞技说明政策转向后各方对市场的预期正在修复。41轮竞价的活跃度并非偶然——今年以来，广州一手房网签面积持续保持增长态势，8月单月同比增15．6％，前8个月累计增幅达7．7％。土拍市场的强劲活力正是建立在这个基本面上。

琶洲的人居叙事与产品期待

琶洲的发展路线向来清晰。从最初的互联网小镇到如今的数字经济高地，这片土地的承载能力不断升级。南区作为产业功能跨越黄埔涌向南拓展的重要空间，正在承接产业外溢的同时构建新的社区生态。

据媒体报道，地块邻近的暨大港澳子弟学校已提供优质教育资源，助力片区形成国际化教育氛围。再加上轨道交通、商业配套和绿化系统的逐步成熟，琶洲南区的宜居属性正在从蓝图走向现实。

对于保利发展而言，拿下这块地意味着其在琶洲片区的又一次深耕。作为央企背景的头部房企，保利在广州的市场份额一直位居前列。此次在高溢价环境下果断拿地，既反映了其对核心城市核心资产的信心，也可视为在新政框架下优化产品结构的一步棋——以更高标准的产品回应产业升级带来的人才居住需求。值得注意的是，保利发展近年来在一线城市加速布局，琶洲地块的获得也将为其在华南市场的战略版图增添重要一环。

接下来看什么？

新政落地的第一周，琶洲地块以26．5％的溢价率先打响头炮。但这只是开始。有几个关键变量值得关注：

其一，后续哪些批次的地块会继续推出？首批次的高溢价是否会推高市场对剩余地块的定价预期？其二，新房网签的增长势头能否在年底前继续维持甚至扩大？其三，新政中“项目信用”导向的融资模式，能否切实降低部分房企的资金链风险？其四，现房销售比例提升后，交付品质争议是否会有所减少？其五，其他二三线城市是否会跟进出台类似新政，全国性土拍回暖能否形成？

这些问题的答案，将最终决定广州楼市新政的实际效果是短期脉冲，还是中长期转向。而对购房者来说，理解这些政策的真实意图和影响，才能在复杂的市场环境中做出理性判断。