【BT财报瞬析】万科半年入账701亿，新卖房仅358亿：利润从哪来？

2026年8月27日，万科A披露2026年半年报：上半年实现营业收入701.7亿元，开发业务销售金额仅358亿元。两者之间相差343.7亿元。与此同时，经营服务业务全口径收入达到288.5亿元，同比增长，在总营收中占比约41%。这组数字揭示了一个正在发生的结构性变化——万科的收入引擎，已不再只靠卖房。

701亿营收与358亿销售：一个需要拆解的剪刀差

理解这份半年报的第一步，是搞清楚701.7亿元营收的构成。

房地产企业的营业收入并不等于当期卖房所得。营收主要来自已竣工并交付项目的结算收入——也就是此前预售、如今完成交付后确认的收入。万科上半年交付了2.3万套房屋，集中交付期整体收房率近90%，这些两三年前预售时锁定价格的房子，如今竣工结算，才计入营收。

而358亿元的销售金额，才是反映当下市场真实销售情况的指标。这个数字意味着，万科今年上半年的新卖房收入，不到营收的一半。

这意味着，万科本期的营收主要由前期项目结转贡献，而非当期销售回暖。剪刀差的本质是：过去的房子在撑今天的账本。这种结构在行业下行期并不罕见，但剪刀差越大，说明未来可结转的项目储备越少，后续营收压力越明显。

从行业横向看，头部房企普遍面临类似问题。碧桂园、保利等企业的半年报也显示，营收与销售之间存在显著缺口。区别在于，谁能更快找到新的收入支撑点。

经营服务288.5亿：第二曲线的轮廓与边界

更值得关注的变化在收入结构。

过去，万科的营收几乎等同于开发业务。如今，经营服务业务全口径收入达到288.5亿元，占总营收比例约41%。这一比例在几年前几乎不可想象。

经营服务业务涵盖物业服务、商业管理、物流仓储等板块。半年报未披露各分项具体数据，但288.5亿元的体量本身，说明非开发业务已成为万科不可忽视的收入支柱。

需要理解的是，经营服务业务的商业模式与开发业务截然不同。开发业务是重资产、高周转模式，一个项目从拿地到交付通常两到三年，收入确认集中在交付节点。而物业服务、商业管理属于轻资产、持续性收入模式，收入规模相对稳定但利润率通常低于开发业务高峰期。

这种转型有其合理性。在开发业务规模收缩的背景下，经营性收入可以提供更稳定的现金流基础。但收入占比提升不等于利润质量提升。开发业务毛利率通常在15%至25%区间，而物业、商管等轻资产业务毛利率可能更高，但绝对利润规模相对有限。经营服务收入占比上升，究竟是在改善整体利润质量，还是在摊薄利润率？这个问题需要更完整的利润数据才能回答。

费用连降8个季度：省出来的空间能撑多久？

一个积极信号是费用管控。半年报显示，万科费用支出已连续8个季度下降。这意味着公司在压缩管理成本上力度不小。

但费用率下降有两面性：一方面可能来自管理效率提升，另一方面也可能来自业务规模收缩后的被动缩减。当销售规模从高峰期回落，绝对费用自然下降。费用率改善能否持续，取决于销售能否企稳。如果销售继续下滑，费用率下降的红利将被收入萎缩对冲。

对于投资者而言，需要区分主动降本和被动缩表。前者是管理能力的体现，后者是业务收缩的副作用。两者对长期价值的影响截然不同。

10只债券风险缓释：债务压力仍是核心变量

半年报还提到，万科推进了10只公开债券的风险缓释措施。这说明公司正在积极管理短期流动性压力。

但风险缓释的具体方案——是展期、置换还是增信？剩余有息负债规模多大？未来12个月到期分布如何？这些问题在现有信息中均无答案。对于债券持有人和投资者而言，这些才是判断万科债务压力的关键。

在房地产行业整体流动性紧张的背景下，债务管理能力已成为房企生存的核心竞争力。万科能否平稳度过这一轮周期，很大程度上取决于其债务结构的优化进度。

一张尚未拼完的拼图

回到核心问题：万科的利润结构是否健康？

从已有数据看，万科正处于从开发主导向开发与服务并重的转型期。营收结构在变，费用管控在推进，交付端保持稳健。但转型是否健康，需要几个关键数字：净利润率变化、有息负债规模、经营服务业务的利润贡献率。

701.7亿营收对应358亿新销售，说明当期收入依赖历史项目结转；288.5亿经营服务收入展示了转型方向，但利润质量待验证；连续8个季度费用下降体现了管理决心，但可持续性取决于销售能否企稳。

万科的转型方向已经清晰，但转型的质量，还需要一份更完整的财务账本来回答。

参考数据来源

• 万科企业股份有限公司：《2026年半年度报告》，2026年8月27日
• 财联社：《万科A半年报：营收701亿、按期交房2.3万套 持续推进化险与发展》，2026年8月27日（https://www.cls.cn/detail/2466602）