1998年版房贷办法废止：期房竣工备案后才放贷，最长40年

8月28日，国家金融监督管理总局与中国人民银行联合印发《个人住房贷款管理办法（试行）》。附则第三十七条写得很干脆：本办法自印发之日起施行，《个人住房贷款管理办法》（银发〔1998〕190号）同时废止。一份施行了28年的全国性个人房贷基础制度，被整体替换。

对普通购房者而言，真正改变处境的是两条条款。第二十二条：借款人购买预售商品住房的，贷款人应当在竣工备案后发放贷款，贷款资金通过受托支付方式支付至预售资金监管账户。第十三条：贷款人应当合理确定贷款期限，最长不得超过40年。

金融监管总局在答记者问里给出了新旧对照的官方口径：预售商品房个人住房贷款的发放时点，从主体结构封顶调整到竣工备案，确保购房人“能拿房、再还贷”。

一次改掉的不只两个数字

这次调整不是单一补丁。以8月27日人民银行、金融监管总局印发的《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》（银发〔2026〕171号）为总纲，金融监管总局同日配套印发商品住房开发贷款、个人住房贷款、商业地产贷款、城市更新项目贷款、房地产领域信托业务五个管理办法（试行）。《意见》附则还一次性废止了银发〔2003〕121号至银发〔2016〕26号等9份房地产信贷文件。

个人房贷部分有四条硬性变化。

一是发放时点后移。现房销售在销售备案后放贷，预售在竣工备案后放贷，二手房（再交易住房）在落实担保后放贷。

二是期限上限抬到40年，与此前30年的上限相比多出10年。但要注意措辞：办法写的是“最长不得超过40年”，且《意见》明确具体期限由购房人与商业银行协商确定。40年是天花板，不是标配权利。

三是展期被设了双重闸门。第二十六条：展期期限累计不得超过原贷款期限的一半，贷款原期限与展期期限合计不得超过40年。想靠不断展期把负债拖到40年之外的路径被堵住。

四是收入偿债比上限被统一量化写入。第十条：月房贷支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在60%以下（含60%），并配套给出计算公式，收入按主申请人与共同申请人的可支配收入口径、债务一并计入。监管部门把这一条表述为“适当优化收入偿债比例上限要求”。

月供降了，总账贵了

上海易居房地产研究院副院长严跃进按100万元贷款本金、年利率3%、等额本息算了一笔账：30年期月供4216.04元，拉长到40年期月供3581.02元，每月少还635.02元，降幅约15%；一年省下约7620元，前五年累计释放近3.8万元现金流。

这笔账还有第二个算法。按同样的月供和收入比反推，在“房贷不超过收入一半”这条硬线下，100万元贷款对应的月收入门槛从约8432元降到约7162元（本报按同一假设复算）。也就是说，延长年限不只是每月少交钱，它直接改变了谁能贷得到款、能贷多少——这正是官方答记者问所说“从可得性看……有助于合理提升购房人贷款能力”的传导机制。

代价同样清楚：期限多10年，利息就多算10年。按同一组假设推算，30年总利息约51.8万元，40年约71.9万元，多出约20万元。光大证券固定收益首席分析师张旭认为，更长期限可以有效降低月供压力，对月收入不高的年轻群体尤为“实惠”。但对现金流稳定、计划提前还款的家庭，40年期并不必然更划算。

谁真正承担了这笔成本

按揭放款挪到竣工备案之后，钱没有消失，只是换了出资方和时间表。

在旧流程里，购房者网签、办完抵押预告登记后银行即放贷，预售资金监管账户随即收到按揭款，这笔钱往往是项目中期最重要的现金来源，也是房企高周转的支点。新规之后，楼盘从开工到竣工备案这一段，按揭资金不再进账，缺口只能由开发贷款和自有资金填补。

配套的开发贷规则正好为这段时间留了口子：项目实行主办银行制，单个项目对应一家主办银行，全部项目资金纳入其账户封闭管理，贷款结清前主办银行和资金账户原则上不得变更；贷款期限要覆盖项目开工到竣工备案全过程，预售项目原则上不超过3年、最长5年，现售项目原则上不超过5年、最长7年；首次还本日期原则上应在项目竣工备案后。

期限差和还本节奏加在一起，指向同一个结果：现房销售比预售更省钱、更好谈贷款。制度层面第一次给出了让房企主动转向现售的金融激励。招联首席经济学家董希淼将其解读为“保交房”的制度化安排与高周转模式的终结。

成本的另一端是银行。按揭投放推迟意味着利息收入确认延后、项目开发贷敞口拉长、抵押与担保衔接更复杂；办法还要求至少每年重新评估押品价值、在借款人还清前不得以已抵押房产再评估后的净值追加购房贷款、不得与非法贷款中介合作、发现借款人用贷款资金支付首付即停止放贷。这些都会转化为产品线重构和风控流程改造的合规成本。

已网签未完工的怎么办

过渡期安排写在附则里：本办法施行前已取得预售许可证的项目，其个人住房贷款发放条件可以按照原规定执行；《意见》第三十六条同时规定，施行之日前已签订房地产贷款合同的，继续按照合同约定执行。

换句话说，已经买了期房、正在还月供的人不会被改规则；手上已有预售证但尚未竣工的在售项目，大概率继续沿用旧的放款时点。真正的分水岭在下一个取证周期——新领预售证的项目，按揭要等竣工备案。

已有房贷的家庭另外拿到两条通道：浮动利率贷款若与市场利率偏离达到一定幅度，可以协商变更合同约定的利率水平，或申请新发放浮动利率贷款置换存量贷款，方式由借款人自主选择，新贷款金额不得高于原贷款剩余本金；阶段性失去收入来源导致还款困难的，银行可按市场化、法治化原则协商采取合理延后还款时间、贷款展期、延迟还本等方式调整还款计划。此外，购买存在未结清贷款的房产可获得“带押过户”贷款服务，减少过桥资金一类的交易成本。

接下来值得盯的三件事：各商业银行房贷产品公告的最长期限与实际放贷年限是否会从30年松动；各地对“竣工备案”的认定口径与预售资金监管的衔接细则；新领预售证项目的成交结构是否开始向现售倾斜。政策给了10年的期限弹性，但把它变成多少家庭的月供数字，取决于银行的执行速度。

参考数据来源

• 国家金融监督管理总局、中国人民银行 ·《个人住房贷款管理办法（试行）》全文（含第十三条、第二十二条、第二十六条、第三十七条）· 2026年8月28日 · https://www.nfra.gov.cn/cn/view/pages/ItemDetail.html?docId=1270028
• 国家金融监督管理总局 · 有关司局负责人就房地产相关融资管理办法答记者问 · 2026年8月28日 · https://www.nfra.gov.cn/cn/view/pages/ItemDetail.html?docId=1270032&itemId=915
• 中国人民银行、国家金融监督管理总局 ·《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》（银发〔2026〕171号）全文转载 · 2026年8月28日 · https://wallstreetcn.com/articles/3780570
• 中国人民银行 · 有关部门负责人就《意见》答记者问（21财经转载）· 2026年8月28日 · https://m.21jingji.com/article/20260828/herald/c720615fbd3f71b32b55c7aba999ebd5.html
• 澎湃新闻 · 房地产融资迎来五项新规：个人住房贷款最长可达40年，预售房贷竣工备案后发放 · 2026年8月28日 · https://www.thepaper.cn/newsDetail_forward_33968936
• 21财经（羊城派）· 个人房贷制度28年来首次大修！项目达标后才开始还贷（严跃进测算）· 2026年8月29日 · https://m.21jingji.com/article/20260829/herald/ed0b1ba73ae05fbc410ccfed25e6bfaf.html
• 每日经济新闻 · 两部门完善房地产信贷政策：个人住房贷款期限延至最长40年 · 2026年8月28日 · https://www.nbd.com.cn/articles/2026-08-28/4565296.html
• 第一财经 · 重磅！30年变40年，个人住房贷款期限延长 · 2026年8月28日 · https://www.yicai.com/news/103339038.html